Contratto d’affitto in scadenza: come richiedere la proroga
Luca Scuriatti
Il contratto di locazione ha una scadenza indicata nel medesimo dove viene anche specificato il termine necessario per poter estendere la durata del contratto
Rinnovo o proroga qual è la differenza?
E' necessario prima di procedere ad analizzare le modalità e le tempistiche di un'estensione del contratto di affitto in scadenza fare chiarezza tra i due termini rinnovo e proroga con cui non si intende la stessa attività.
La proroga avviene automaticamente quando a scadenza di contratto non viene comunicata la disdetta. In caso di proroga del contratto si mantengono le stesse condizioni economiche e di durata. Quando si parla di rinnovo del contratto di locazione si prevede un'estensione temporale del contratto ma con modifica delle condizioni iniziali anche se non cambia l'inquilino.
Quando avviene la proroga?
E’ importante sottolineare, infatti, che il contratto di locazione di regola va incontro a proroga o disdetta nei termini che sono indicati nel medesimo, ma in casi particolari è prevista la risoluzione anticipata del contratto d’affitto.
Contratti di locazione ad uso transitorio
I contratti di locazione transitori possono avere una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi. In questo caso non è necessaria la disdetta perché al momento della scadenza il contratto cessa automaticamente.
Se una parte vuole prolungare il contratto mantenendo la formula transitoria, deve comunicare prima della scadenza all’altra parte mediante raccomandata il perdurare dell’esigenza che giustifica il ricorso a tale tipologia di contratto cioè l’esigenza transitoria.
Contratto per studenti
I contratti di affitto per le esigenze abitative di studenti universitari rappresentano una particolare tipologia di contratti transitori che possono avere una durata da 6 a 36 mesi. Il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza, salvo che il conduttore non eserciti almeno 3 mesi prima il diritto di recesso. In questo caso non è prevista la facoltà di disdetta da parte del locatore.
Contratti a Canone Libero
I contratti di locazione a canone libero o 4+4 prevedono alla scadenza dei primi 4 anni il tacito rinnovo senza modifiche contrattuali, salvo che, entro 6 mesi dalla scadenza, il locatore effettui la disdetta o il conduttore eserciti il diritto di recesso tramite raccomandata.
Al termine del secondo quadriennio, le parti potranno prorogare il contratto d’affitto alle stesse condizioni o rinnovare ed apportarvi nuove condizioni. In quest’ultima ipotesi, il soggetto che intende modificare il documento dovrà inviare alla controparte una raccomandata con avviso di ricevuta almeno 6 mesi prima della scadenza (del secondo quadriennio) del contratto.
Contratti a Canone Concordato
I contratti 3+2 anni prevedono una durata minima di 3 anni. La proroga del contratto senza modifiche contrattuali di ulteriori 2 anni avviene alla scadenza dei primi 3 anni. Locatore o conduttore posso interrompere il rinnovo del contratto con comunicazione almeno 6 mesi prima della scadenza.
Alla scadenza poi del quinquennio, lo stesso contratto si rinnova attraverso consueta comunicazione alla controparte con raccomandata con avviso di ricevuta.
Contratti di Locazione Commerciale
Il contratto di locazione commerciale ha tempi più ampi. Il rinnovo di tale contratto avviene in forma tacita ogni 6 anni a meno che non venga effettuata la disdetta tramite raccomandata con almeno 12 mesi di preavviso.
E’ quindi fondamentale fare molto attenzione al rispetto dei tempi previsti da contratto.
Che cosa avviene dopo la richiesta di proroga?
La proroga del contratto di locazione deve essere richiesta nei termini stabiliti, prima della scadenza, mediante raccomandata a.r. ed entro 60 giorni dall’invio il richiedente deve ottenere una risposta, sempre mediante raccomandata a.r. e che possono concretizzarsi in:
- rifiuto, il contratto di affitto cessa alla scadenza stabilita;
- accettazione, la proroga viene accettata ed il contratto si rinnova con le condizioni precedenti o le nuove;
- proposta rinnovo a condizioni diverse, la parte propone condizioni differenti da quelle proposte dalla controparte e per esserci accettazione anche quest’ultima deve esprimere la propria volontà.
Nel caso in cui, invece, le parti od una delle parti, abbiano intenzione di disdire il contratto di locazione dovranno presentare, tramite raccomandata a/r nei termini indicati dal contratto (solitamente 6 mesi), la disdetta.
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