Come scrivere una lettera di sfratto e quando usarla
Alessandra Caraffa
Quando si è proprietari di un immobile locato a un inquilino inadempiente, che cioè per qualche ragione non paga più l’affitto o si rifiuta di lasciare l’unità abitativa dopo la scadenza del contratto, si può ricorrere all’intimazione di sfratto.
Si tratta di una procedura formale, che va eseguita con l’assistenza di un legale, e che andrebbe usata soltanto dopo aver tentato di risolvere la controversia percorrendo strade più pacifiche. La lettera di sfratto è infatti il primo passo per la presa in carico della procedura da parte del Giudice.
È fondamentale, innanzitutto, non confondere la lettera di sfratto con il semplice sollecito del pagamento: vediamo allora nel dettaglio cos’è una lettera di sfratto, quando inviarla e cosa scrivere nella comunicazione da spedire all’inquilino moroso.
Quando inviare una lettera di sfratto
L’invio della lettera di sfratto è una procedura formale che in ogni caso porterà proprietario ed inquilino a confrontarsi in Tribunale: quando si riceve una lettera di sfratto, si è automaticamente chiamati a comparire dinanzi al Giudice per la convalida dello sfratto.
Ma partiamo dall’inizio. I casi in cui il proprietario di un immobile può decidere di ricorrere alla lettera di sfratto sono diversi:
- morosità: l’inquilino non ha corrisposto i canoni d’affitto concordati, le quote condominiali o altre spese specificate nel contratto;
- restituzione dell’immobile: il locatario non restituisce l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione;
- inadempimenti contrattuali: l’inquilino non rispetta i termini stabiliti in sede contrattuale (es. subaffitta l’immobile quando non consentito);
- necessità del proprietario: si può fare soltanto prima del rinnovo contrattuale (es. prima dei 4 anni di locazione, nel classico contratto ad uso abitativo 4+4), nel caso in cui il proprietario abbia bisogno dell’immobile per altri scopi.
Prima di procedere con l’invio di una lettera di sfratto, però, è bene tentare di riscuotere quanto dovuto attraverso una lettera di sollecito o di messa in mora (qui il fac-simile), che richieda il pagamento del canone d’affitto o la restituzione dell’immobile entro un certo termine, generalmente fissato in 15 giorni, pena il ricorso alle vie giudiziali.
Se anche dopo questi tentativi l’inquilino dovesse restare insolvente, allora si dovrà procedere con una vera e propria lettera di sfratto, il primo passo per avviare la procedura dello sfratto esecutivo.
L’ingiunzione: il primo passo per lo sfratto esecutivo
L’intimazione di sfratto per morosità è disciplinata dall’articolo 558 del Codice di Procedura Civile. La norma stabilisce che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto [...] anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.
La procedura formale di sfratto inizia proprio con la notifica della lettera di sfratto - che può essere inviata anche senza essere anticipata da una diffida o messa in mora - in cui viene indicata la data in cui l’inquilino insolvente è chiamato a presentarsi in Tribunale per la convalida dello sfratto.
È bene tenere a mente che la data dell’udienza deve essere successiva di almeno 20 giorni rispetto alla data della notifica della lettera di sfratto.
Come inviare una lettera di sfratto
Come disposto dall’articolo 149 del Codice di Procedura Civile, una notifica ufficiale può essere eseguita anche a mezzo postale, “in piego raccomandato con avviso di ricevimento”. “La notifica si perfeziona, per il soggetto notificante, al momento della consegna del plico all'ufficiale giudiziario e, per il destinatario, dal momento in cui lo stesso ha la legale conoscenza dell'atto”.
La lettera di sfratto va consegnata a mano al destinatario oppure inviata tramite strumenti che garantiscano la piena validità legale delle comunicazioni e la loro opponibilità a terzi, ovverosia:
- Raccomandata A/R: la data di notifica, valida ai fini del giudizio, coincide con quella in cui si può considerare il destinatario a conoscenza del contenuto della missiva, ovvero con la data riportata nella ricevuta di ritorno, che non a caso deve essere firmata personalmente dal destinatario;
- PEC: esattamente come avviene con la raccomandata, se si sceglie la Posta Elettronica Certificata la data di notifica coincide con la data di consegna del messaggio di posta.
Una volta inviata la lettera di sfratto, è bene ricordare di iscrivere a ruolo la procedura, e cioè chiamare in causa il Tribunale nell’avvio di un procedimento civile. La nota di iscrizione a ruolo è un’istanza che va presentata con il supporto di un legale, e va depositata presso la cancelleria del Tribunale: così si investe ufficialmente il Giudice del compito di dirimere la controversia, ed eseguire eventuali procedure di sfratto, pignoramenti, vendite di beni, etc..
Come scrivere la lettera di sfratto
La lettera di sfratto per morosità deve essere preparata almeno in due copie: una copia della comunicazione va infatti inserita nel fascicolo depositato in Tribunale. È importante sapere che una lettera di sfratto imprecisa, o con informazioni mancanti, può essere oggetto di ricorso e rivelarsi assolutamente controproducente.
Tra le informazioni da inserire nella lettera di sfratto vi sono:
- l’indicazione della normativa in vigore, su base nazionale e regionale;
- i dati dell’immobile (indirizzo, dati catastali, etc.);
- gli estremi del contratto di locazione (quota di affitto, numero di mensilità arretrate, etc.);
- le date entro cui si chiede di ottemperare alla richiesta (di lasciare l’immobile o di saldare quanto dovuto);
- nome e recapito del legale di riferimento per la procedura di sfratto.
La lettera deve poi essere ovviamente datata e firmata, e deve a sua volta essere controfirmata dal destinatario. Si può quindi scegliere di consegnare a mano la missiva, facendo attenzione a far firmare la comunicazione “per ricevuta”, oppure inviare la lettera di sfratto via Raccomandata A/R - recandosi fisicamente presso un Ufficio Postale oppure comodamente da casa, tramite il servizio Raccomandate online di Ufficio Postale.
Le possibili risposte a una lettera di sfratto
Una volta ricevuta la lettera di sfratto, l’inquilino insolvente può rispondere in diversi modi: può per esempio saldare quanto dovuto al proprietario dell’immobile, oppure non presentarsi all’udienza. In linea generale, le possibili reazioni a una lettera di sfratto sono così riassumibili:
- il conduttore del contratto si presenta all’udienza e fa opposizione alla convalida, chiedendo al Giudice di opporre le proprie ragioni a quelle del proprietario dell’immobile;
- l’inquilino si presenta in udienza e salda la morosità: in questo caso la procedura viene chiusa in tempi brevi e con la soddisfazione delle parti;
- il conduttore chiede al Giudice un termine di grazia, e cioè di stabilire un periodo di tempo entro il quale saldare la morosità, comunque non superiore a 90 giorni. In questo caso l’udienza viene rinviata ai giorni appena successivi la scadenza indicata dal Giudice;
- l’inquilino insolvente non si presenta in Tribunale, o si presenta ma non fa opposizione all'intimazione di sfratto: in questo caso il Giudice, una volta verificata la sussistenza dei presupposti indicati dalle parti, emette l’ordinanza di convalida dello sfratto.
In ogni caso, ricorrere ad una procedura di sfratto esecutivo non è piacevole per nessuna delle parti in causa ed è una pratica che può avere costi piuttosto alti, motivo per cui è sempre preferibile tentare in ogni modo di dirimere la controversia in via stragiudiziale, cercando - laddove possibile - di trovare un accordo con l’inquilino moroso che consenta di risolvere la spiacevole situazione mediando tra le necessità delle parti.
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