Disdetta contratto di locazione commerciale: modulo e fac-simile
Shaun De Lucia
Il contratto di locazione commerciale riguarda l’affitto di un immobile per avviare un’attività commerciale, industriale, artigianale oppure di natura alberghiera. La legge indica con chiarezza come dev’essere redatto un contratto di locazione commerciale e sottolinea i diritti e i doveri di locatore (il proprietario che affitta l’immobile) e locatario o conduttore (chi prende in affitto l’immobile).
In questo articolo ti daremo tutte le indicazioni necessarie su come fare la disdetta di un contratto di locazione commerciale, specificando le cose da fare se sei il locatore oppure se sei il conduttore. Inoltre, metteremo a tua disposizione il fac-simile di un modulo di disdetta.
Come fare la disdetta del canone di affitto commerciale
Prima di capire come fare la disdetta del canone di affitto di un locale commerciale, dobbiamo fare qualche precisazione sulla legge che lo regola.
La legge 392 del 1978, infatti, stabilisce la durata minima dei contratti di locazione degli immobili con finalità diverse da quelle abitative.
Per quanto riguarda l’affitto di locali per attività commerciali, industriali, artigianali, impianti ricreativi o sportivi, lavoro autonomo etc. la legge prevede che il contratto abbia una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico per altri 6.
Se invece parliamo di locali destinati ad attività alberghiere e simili (B&B, affittacamere, trattorie, stabilimenti balneari etc.), la durata minima del contratto sale a 9 anni.
Anche in questo caso, è previsto il rinnovo automatico per altri 9 anni.
La disdetta del canone cambia se a farla è il locatore o il conduttore. Se il conduttore, infatti, può praticamente disdire in qualsiasi momento il contratto, il locatore non può farlo senza un motivi ben preciso (e i motivi sono stabiliti dalla legge già citata).
La disdetta, correttamente compilata con tutti i dati necessari, va inviata con raccomandata A/R entro i termini stabiliti dalla legge.
Disdetta del contratto di locazione commerciale nel caso del locatore
Veniamo al primo caso: la disdetta da parte del locatore.
Come accennato, il locatore deve sottostare a precisi vincoli: non può infatti disdire il contratto a suo piacimento.
Secondo la legge, può disdire il contratto al momento del primo rinnovo solo se intende utilizzare l’immobile come abitazione per sé, il proprio coniuge o per i parenti entro il secondo grado (figli, genitori, nipoti), se vuole adibire il locale ad attività commerciale, artigianale e simili (ma solo se è lui, il coniuge o un parente stretto a condurre l’attività), se il locatore è un ente della PA e vuole destinare l’immobile a finalità “istituzionali” oppure se intende demolire e ristrutturare l’immobile.
Il locatore ha poi 6 mesi per fare ciò che aveva indicato come causa della disdetta anticipata: altrimenti, non solo dovrà pagare spese quali il trasloco, ma dovrà risarcire il conduttore e ripristinare il contratto.
Il locatore deve inviare la comunicazione di disdetta del contratto almeno 12 mesi prima (18 in caso di attività alberghiere e simili).
Inoltre, la legge stabilisce un’ulteriore tutela a favore del conduttore: per evitare che il locatore subentri in un’attività già avviata, in caso di mancato rinnovo del contratto è previsto un indennizzo a favore del conduttore pari a 18 mensilità (21 se attività alberghiera o simili).
Recesso del conduttore del contratto di locazione commerciale
A differenza del locatore, il conduttore può disdire il contratto in ogni momento; per la precisione, la legge dice che le parti (locatore e conduttore), al momento della stipula del contratto, possano prevedere questa possibilità. Il conduttore, dunque, se previsto dal contratto, può disdire dando avviso con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
Anche senza questa clausola nel contratto, il conduttore può recedere in qualsiasi momento a causa di gravi motivi, ma attenzione: i fatti devono essere oggettivi e imprevedibili. Con sentenza del 2012, la Suprema Corte infatti ha precisato che i motivi “gravi” sono “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione”.
Se invece il conduttore non vuole rinnovare il contratto di locazione alla scadenza naturale, deve inviare una lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 in caso di contratto di 9 anni)
Disdetta contratto di locazione commerciale: fac simile
Ora che abbiamo riassunto come funziona la disdetta per locatore e conduttore, vediamo il fac-simile della disdetta di un contratto di locazione commerciale, distinguendo se a farla è il proprietario dell’immobile oppure chi l’ha preso in affitto.
Il sottoscritto (indicare i dati personali completi)
Comunica la volontà di disdire il contratto di locazione stipulato in data (indicare la data di sottoscrizione del contratto) relativo all’immobile (indicare gli estremi identificativi dell’immobile)
(se sei il conduttore) Per i seguenti motivi: (indicare i motivi). Entro sei mesi l’immobile verrà riconsegnato libero da persone e cose
(se sei il locatore) Avendo necessità di utilizzare l’immobile per (indicare uno dei motivi previsti dal’articolo 29 della legge 392/1978). Le saranno corrisposte indennità a termini di legge pari a (inserire il numero di mensilità).
Ovviamente, la comunicazione va firmata e datata
Lettera e raccomandata per la disdetta del contratto di locazione commerciale
La disdetta del contratto di locazione commerciale va inviata via lettera raccomandata entro i termini stabiliti dal contratto e dalla legge di riferimento. La raccomandata A/R ti darà la certezza della ricezione della disdetta dall’altra parte in causa.
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